Les développeurs fonciers s'intéressent très tôt aux terrains proches d'une future gare ou station de métro, mais les projets immobiliers se révèlent de plus en plus complexes à mener.

Nouvelle station de métro, rénovation d'une gare vieillissante… Les promoteurs sont à l'affût de ces opportunités, que ce soit dans le diffus, à 200 m du site, ou bien dans le cadre d'une ZAC. Dans ce dernier cas, « la co-conception avec la Ville, la métropole, voire la région, l'Etat, l'ABF et les habitants, ne doit pas leur faire peur », observe Samuel Depraz, directeur de la recherche à l'Ecole supérieure des professions immobilières.

En levant plusieurs freins à la surélévation et en supprimant le COS (coefficient d’occupation des sols), la loi ALUR de 2014 a ouvert un vaste gisement de foncier aérien. Cette réforme promettait de résoudre plusieurs problématiques urbaines : limiter l’étalement urbain, financer la rénovation du parc bâti, produire de nouveaux logements abordables ou sociaux en zones tendues, et valoriser le patrimoine architectural. Une décennie plus tard, l’intérêt pour la surélévation s’est intensifié, particulièrement depuis l’arrêt programmé de l’artificialisation, et de plus en plus de collectivités se mobilisent pour identifier le potentiel de densification de leur territoire.

Dans un contexte d'urgence climatique conduisant à limiter l'étalement urbain, plusieurs dispositifs réglementaires visent à la fois à favoriser la rénovation des bâtiments au détriment de la construction neuve mais également à envisager les différentes vies d'un bâtiment dès sa construction. Deux formes de réversibilité sont alors possibles : le changement d'usage d'un immeuble existant et le changement d'usage ultérieur à anticiper dès la conception d'un bâtiment neuf.

Alors que l'Ile-de-France compte 5,6 millions de m2 de bureaux vides, soit un taux de vacance de 10,3 %, la tension se fait de plus en plus forte sur la demande en logement, notamment social. C'est dans ce contexte que le préfet de région, Marc Guillaume, a lancé le 7 avril un appel à manifestation d'intérêt (AMI) pour favoriser les transformations de bureaux en logements.